Location saisonnière

Location saisonnière : les évolutions

La réglementation de la location saisonnière en vigueur est, complexe et souvent méconnue des propriétaires. Celle-ci peut varier en fonction de votre localisation, du type de logement et la durée de location, et la loi sera différente.

• Les différents cas de location saisonnière :

Dans les villes de plus de 200 000 habitants :

Si c’est votre résidence principale :

• Location libre dans la limite de 120 jours par an
• Numéro d’identification dans certaines villes
• Obligation de déclaration en mairie

Si c’est votre résidence secondaire :

• Changement d’usage nécessaire dans certaines communes
• Compensation de surfaces obligatoire à Paris
• Numéro d’identification dans certaines villes

Dans les villes de moins de 200 000 habitants :

Si c’est votre résidence principale :

• Location libre dans la limite de 120 jours par an
• Numéro d’identification dans certaines villes
• Pas de formalité

Si c’est votre résidence secondaire :

• Changement d’usage nécessaire dans certaines communes
• Déclaration obligatoire en mairie
• Numéro d’identification dans certaines villes

 

• Location saisonnière d’une résidence principale

La loi ALUR de 2014 définit la résidence principale de manière différente de la loi fiscale :

La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation (Source : article 2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par l’article 1 de la loi LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dénommée ALUR).

Louer sa résidence principale en location saisonnière

Un particulier peut louer sa résidence principale, dans la limite de 120 jours par an, à une clientèle de passage, sans faire de demande d’autorisation et sans en changer l’affectation, quelle que soit la commune où se trouve son logement (Article L.324-1-1 du Code du tourisme.)

La limite des 120 jours est donc importante.  Pour pouvoir vérifier, le législateur a introduit récemment une disposition permettant aux communes de demander l’enregistrement des propriétaires souhaitant louer en saisonnier avec l’attribution d’un numéro d’enregistrement.

La plateforme qui héberge l’annonce doit pour sa part retirer de son site toute offre de location qui ne porte pas ce numéro d’enregistrement.

Ces mêmes plateformes seront dans l’obligation d’informer le propriétaire (dans un 1^er temps !!) du montant perçu et donc à déclarer.

Le décret « Airbnb » sur la location saisonnière

La loi pour une République numérique, publiée en octobre 2016, et qui modifie certaines dispositions de la loi Alur et du Code du tourisme, permet aux mairies de certaines communes (celles de plus de 200 000 habitants, pour l’essentiel), de mettre en place une procédure d’enregistrement ou de déclaration pour toute personne proposant un ou plusieurs logements à la location de courte durée situé(s) sur le territoire de cette commune. Ce numéro de déclaration sera mentionné sur les annonces.

Ce décret est potentiellement activable par les communes de plus de 200 000 habitants, mais aussi pour les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ainsi que celles faisant partie d’une agglomération de plus de 50 000 habitants.

Source :
Article 51 de la loi pour une République numérique
Article L.324-1-1 du Code du tourisme
Article D324-1-1 du Code du tourisme

Pour savoir si votre commune est concernée, il n’y qu’un moyen, appeler le service de l’urbanisme ou du tourisme. En effet, vu qu’il ne s’agit pas d’une obligation, les villes de moins de 200 000 habitants doivent prendre une délibération du conseil municipal.

• Location saisonnière d’une résidence secondaire

Définition qu’une résidence secondaire ?

L’article 2 de la loi de 89 a permis de définir la résidence principale, un logement vous appartenant et que vous occupez moins de 8 mois par an peut légitimement être considéré comme une résidence secondaire au regard de la loi Alur.

Si vous louez en location saisonnière

Vous pouvez louer plus de 120 jours votre résidence secondaire dans le cadre de la réglementation de location saisonnière (par opposition à la résidence principale).

• Vos obligations

L’article L321-1-1 vous oblige à déclarer en mairie votre location saisonnière dans n’importe  commune.

Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé. Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
— Source : Article L.324-1-1 du Code du tourisme, modifié par l’article 51 de la loi pour une République numérique

Comment faire la déclaration de location saisonnière…

Dans les communes ayant mis en place le numéro d’enregistrement prévu via le décret Airbnb, la déclaration n’est pas nécessaire, l’enregistrement suffit.

Pour les autres communes, un formulaire de déclaration du meublé de tourisme doit être rempli et adressé au maire. Ce formulaire peut-être récupéré et complété à la mairie, ou bien directement en ligne, via le portail Service-public.fr : Formulaire CERFA N° 14004*02

Sous-louer, oui mais à certaines conditions

Les locataires peuvent sous-louer leurs logements à des vacanciers uniquement avec l’accord écrit des propriétaires. « Le locataire ne peut […] sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur », dispose l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989.

 

• Quid du changement d’usage.

Votre logement est dans une commune :

• de plus de 200 000 habitants (Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Lille, Rennes),
• de la petite couronne parisienne (départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne),
• ainsi que les communes de plus de 50 000 habitants comportant des zones dites “tendues” (fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements). La liste de ces villes est fixée par un décret du 10 mai 2013 (voir la liste)

Après la déclaration, vous devez demander une autorisation de la mairie pour un changement d’usage de votre bien pour transformer ce local d’habitation en local dédié à la location saisonnière….

Particularité de Paris ?

Le numéro d’enregistrement doit être demandé sur le site de la mairie à la page suivante quel que soit le statut de votre location touristique (inférieur à 120 jours sans changement d’usage ou supérieur à 120 jours avec changement d’usage).
Ce numéro est constitué de treize caractères répartis en trois groupes séparés ainsi composés :

• le code officiel géographique de la commune de localisation à cinq chiffres ;
• un identifiant unique à six chiffres, déterminé par la commune ;
• une clé de contrôle à deux caractères alphanumériques, déterminée par la commune.

À Paris l’autorisation de changement d’usage est délivrée sous condition de compensation et soumise au respect de règles de compensation qui obligent un bailleur à « créer » des surfaces habitables, en transformant des locaux commerciaux par exemple ou le patrimoine d’un organisme HLM.

• Exemple : si vous souhaitez louer un T3 de 70m² en saisonnier il vous faudra 70m² de bureaux en logement (voire même 140m² si le bien est dans un arrondissement central, plus de détails sur le règlement municipal parisien).

Paris est une des 1^ere destination avec plus de 86000 locations saisonnières.

 

• La taxe de séjour

Prévu dans le projet de loi de finances rectificatif pour 2017, un amendement (n° 601) adopté en décembre prévoit des modifications concernant la taxe de séjour qui est acquittée par les clients d’un hôtel, d’une résidence de tourisme…et donc d’une location saisonnière.

Les locations entre particuliers (les meublés non classés) proposées sur les plateformes, le tarif de la taxe est désormais fixé par les communes ou les établissements publics à caractère industriel et commercial est compris entre 1% et 5% du coût hors taxe de la nuitée, plafonné au tarif le plus élevé adopté par la collectivité pour un hôtel 4 étoiles.

Cette mesure précise-t-on dans l’amendement permettra « un tarif plus conforme à la qualité des hébergements et des services de nombre d’entre eux, aujourd’hui sous taxés par rapport aux autres catégories d’hébergement ».

Cette nouveauté entrera en vigueur en 1^er janvier 2019.

 

Faîtes classer votre location saisonnière, en meublé de tourisme classer pour bénéficier d’avantage fiscaux.