Un régime fiscal particulier s’applique pour l’imposition des revenus locatifs des personnes physiques qui louent des logements en meublé, à des particuliers. Ce régime fiscal vient d’être modifié par le législateur. L’essentiel à savoir de ce qui a changé, ou non…

Ce qui ne change pas

Meublé = régime « BIC ». Désormais, et ce depuis la réforme issue d’une loi de finances de 2016, tous les revenus tirés d’une activité de location de logements en meublé, qu’elle soit habituelle ou occasionnelle, sont imposables à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux – BIC (CGI art. 35 I 5° bis) .

Logement sous-loué en meublé. Un propriétaire peut avoir loué nu un logement, que le locataire sous-loue en meublé. Dans ce cas, les pouvoirs publics ont précisé que les deux locations relèvent de régimes fiscaux différents. Les revenus sont à déclarer par chacun des « bailleurs » (sic) dans la catégorie d’imposition dont il relève. Les loyers perçus par le propriétaire sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers (le fait que le bien soit sous-loué en meublé est sans incidence). Le locataire doit déclarer ses revenus dans la catégorie BIC (rép. min. : JO Sénat 09.03.2017 p. 1024 n° 23432) .

Bien démembré : précision. Les pouvoirs publics ont précisé que, en cas de location en meublé d’un bien démembré dans le cadre d’une succession, avec un nu-propriétaire et usufruitier relevant d’un régime réel d’imposition, les loyers sont imposables à l’IR dans la catégorie BIC entre les mains de l’usufruitier. L’usufruitier ne « peut pratiquer aucun amortissement à raison de ce logement, dès lors qu’il ne fait pas partie de son actif immobilisé »(rép. min. : JO sénat 14.12.2017 p. 4494 n° 01405) .

Ce qui change

Pour le « micro-BIC ». Jusqu’ici, un loueur en meublé pouvait bénéficier du régime dit micro-BIC si ses revenus locatifs de l’année précédente (N-1) ne dépassaient pas 33 200 €, en principe. La loi de finances pour 2018 a augmenté substantiellement ce seuil d’application du micro-BIC, en le portant à 70 000 €. C’est heureux, car le régime micro-BIC permet au loueur de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % (inchangé). Une option reste ouverte pour, au besoin, basculer sous le régime réel d’imposition, si les recettes sont inférieures à 70 000 € (CGI art. 50-o) . Un loueur dont les charges excèdent la valeur de l’abattement, ou qui constate un déficit, aura a priori intérêt à exercer l’option.

En pratique, pour 2018. Le nouveau seuil s’applique, déjà, pour l’IR au titre des revenus de l’année 2017. Pour éviter qu’un loueur soumis jusqu’ici à un régime réel, en application de l’ancien seuil, ne bascule automatiquement en micro-BIC, la loi lui permet d’exercer l’option pour le régime réel avant le 03.05.2018 (ou 18.05.2018). L’option ouverte pour le versement libératoire de l’IR peut, quant à elle, être exercée avant le 01.04.2018 (loi n° 2017-1837 du 30.12.2017 art. 22 III A et B) .

Conseil. Pour des chambres d’hôtes, un gîte rural ou des meublés de tourisme classé, le nouveau seuil pour le micro-BIC est désormais de 170 000 €, au lieu de 82 800 €, (avec un abattement de 71 %, inchangé).

Ce qu’il faut aussi savoir

Pour la CFE… Un loueur en meublé reste en principe redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE) dans les conditions de droit commun, à moins de bénéficier de l’un des cas d’exonération spécifiques – inchangés (meublé de tourisme classé).

Une nouveauté… Pour l’imposition de CFE établie à partir de 2019, un loueur en meublé dont les recettes n’excèdent pas 5 000 € sera exonéré de la cotisation minimum, due en principe (loi n° 2017-1837 du 30.12.2017 art. 97 ; CGI art. 1647 I 1.) .

Un loueur en meublé peut désormais bénéficier du régime fiscal « micro-BIC » si ses recettes ne dépassent pas 70 000 €, avec option possible (maintenue) pour le régime réel. Pour continuer de bénéficier du régime réel, un loueur qui a tiré plus de 33 200 € de revenus en 2017 doit veiller à exercer l’option avant mai 2018.

Un loueur en meublé peut désormais bénéficier du régime fiscal “micro-BIC” si ses recettes ne dépassent pas 70 000€, avec option possible( maintenue) pour le régime réel. Pour continuer de bénéficier du régime réel, le loueur qui a tiré plus de 33200€ de revenue en 2017 doit veiller à exercer l’option avant mai 2018.

source Alertes & conseils immobilier